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界面新闻编辑 | 江怡曼
近段时间以来，围绕房地产的支持政策不断。受惠于政策利好，房地产也出现了火热行情。
10月12日，财政部副部长廖岷在国新办新闻发布会上表示，下一步将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施。
同日，中国银行、中国农业银行、中国建设银行等多家银行发布公告，明确将于10月25日对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整。
中指研究院监测信息显示，国庆“黄金周”期间，房企促销力度普遍加大，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，“银十”开局表现“超预期”。
楼市火爆，银行业务经理也进入了忙碌的加班状态。有业务经理告诉界面新闻记者，最近申请按揭的人很多，审批放款速度也是“很快很快”。
房市火爆带动按揭升温
58安居客研究院数据显示，从全国线上新房找房热度看，黄金周期间楼市升温迹象明显，日均新房找房热度较9月份上升约8%。
房地产市场的火爆也带动了按揭业务的升温。“国庆是真的多，我们最近都疯狂加班。”某银行广州分行的业务经理告诉界面新闻记者。
根据国家金融监督管理总局数据，今年1—7月，商业银行新发放个人住房贷款3.1万亿元。受访专家认为，伴随楼市升温，商业银行新发放个人住房贷款未来预计会出现增长。
“新增的住房购置大部分都是刚需和改善，刚需占比约在60%-70%，这部分客群一般都需要贷款买房，这有助于提升新发放按揭贷款。其次，如今个人住房贷款利率以及首付比例均在下降，也会对银行的按揭贷款业务增长形成支撑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面新闻记者。
利率方面，界面新闻记者从多位银行业务经理处了解到，目前广州新发放的首套商业性个人住房贷款利率约在3.0%、3.1%；北京、深圳、上海新发放的首套房贷利率约在3.4%。北上深三座城市的首套房贷利率均贴近当地下限水平，即LPR-45BP。
首付方面，目前北上广深四城的首套商业性个人住房贷款最低首付款比例均为不低于15%。
针对二套商品住房，广州商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于15%；北京、深圳首付款比例不低于20%（深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例均为不低于15%）；上海首付款比例不低于25%，实行差异化政策区域首付款比例不低于20%。
李宇嘉认为，首付比例的下降大大降低了购房门槛，有望大力刺激购房以及按揭需求。
“按揭批贷10天就可以下来”
上市银行中报数据显示，个人住房贷款余额缩水明显。截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，较年初净减少3254.71亿元。
另据央行数据，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%；人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点。
面对贷款余额的增长压力，商业银行对于按揭审批和放款业务显得十分积极。
上述位处广州的业务经理向界面新闻记者表示，现在按揭的审批放款时间很快，基本上在一个月内。另有深圳的银行业务经理表示，一手楼放款仍要等封顶，二手楼则只需要一、两周时间。
“这个片区基本都封顶了，银行按揭批贷10天就下来了。”深圳一位地产销售人员称。
值得注意的是，官方多次明确，商业银行需要确保“封顶后放款”。
2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，明确商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。若借款人申请个人商业用房贷款，所购商业用房为竣工验收的房屋。
2007年9月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，再次明确商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
此前，有多家媒体报道称，深圳多家商业银行要求，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款，从7月5日开始实行。
据李宇嘉观察，目前市场上的“封顶前放款”现象已有所减少。
