开发商将架空层改为车位售卖遭业主起诉究竟谁可以处置使用架空层？

架空层是指建筑物中仅有结构支撑而没有围护结构的开敞空间层，常见于气候潮湿或多雨地区的建筑项目中，有隔离地面湿气、提高住宅通风性能等作用。

作为建筑物的公共空间，究竟谁可以处置使用架空层呢？

开发商将架空层改为车位售卖遭业主起诉

近日，湖南宁乡市人民法院审理了一起关于架空层的归属权争议案。该案中，开发商将小区架空层改造为车库进行售卖，引发了小区业主抵制。

在宁乡市站前路商业街小区，走进 A、B、C 栋二层的架空层，能看到清晰的车位线划分、橡胶挡车器以及墙面上的反光条，每个车位上方都悬挂有编号牌。小区业主告诉记者，该小区于 2014 年交付，买房时小区并没有专门规划停车位，只有架空层划了车位线。让业主没想到的是，想要在小区停车，要么购买架空层停车位，要么就得每天进出交停车费。

法官：因架空层权属未提前约定而产生纠纷

在业主们看来，架空层应该与小区内的其他公共场所一样，属全体业主所有，即便改为停车场，也应当允许大家使用。

2022 年 11 月，该小区成立业主委员会，业主们将开发商告上了法庭。一审法官认为，该案形成纠纷的主要原因在于架空层作为房屋附属结构，没有进行物权登记，而开发商和业主间对架空层权属没有提前约定，导致权属不明。

按照《不动产登记条例》，作为附属结构的架空层，不能单独取得不动产权证书或者不动产登记证明。主审法官介绍，如果没有对架空层进行物权登记，在审理案件时就会查看开发商和被告之间是否有过约定，以及规划、住建等部门的相关行政许可，是否有明确架空层权属。

架空层作为房屋附属结构应随房屋转让

既然开发商和业主没有事前约定，也没有相关行政许可明确架空层的使用权和归属权。这起案件究竟该怎么判？

按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，均属业主共有。但其中并没有明确架空层的归属。

架空层未列入公摊面积 是否影响其权属？

根据相关司法解释，开发商将住宅全部出售后，作为附属结构的架空层也应该随房屋主体转移，归属全体业主所有。但在庭审中，开发商主张，涉案架空层并未列入业主购房的公摊面积，因此开发商可以把架空层改造成车位，并进行封闭、管理、收费。架空层未列入公摊，会影响其归属权吗？

法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准，因此该主张不被采纳。此外，判断架空层权属的标准除了架空层属性外，还有一个重要条件，就是架空层的建设目的。

一审法院审理认为，在此案中，开发商在没有获得架空层所有权或者使用权的前提下，对架空层进行改造，并且获得了收益，属于一种无权占有和无权使用行为，侵害了架空层权利所有人的权利，应当向其承担责任。

2024 年 5 月，宁乡市人民法院依法作出判决，位于该小区的 A、B、C 栋二层架空层归全体业主共有。要求开发商限期将架空层恢复原状。开发商向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

已经购买车位的业主 还能将钱要回吗？

在该小区内，也有部分业主购买房产时，签订合同买了停车位。经过法院判决，明确架空层实际属于全体业主，而不属于开发商，买卖合同基础发生变化，合同还能生效吗？购买停车位的钱还能收回吗？

法官介绍，双方之间的买卖行为是基于当时开发商认为架空层是属于开发商所有，将其改造为若干停车位进行出售，但经过诉讼判决后，法院已确认架空层不属于开发商，所以应当重新判断之前合同签订行为的效力。