最近，好多城市拆迁又启动了

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山，题图来自：AI 生成

拆迁一直是大家最关心的一大话题。

随着城市更新的步伐加快，多个城市大规模拆迁项目接连启动，很多项目都是之前喊拆喊了快十几、二十年了。

但今年很不同，不少城中村和旧改进度堪称飞速。

不论是前阵子成都上热搜后又辟谣的 " 拆迁潮 "，还是上海最近东安一村和二村轰轰烈烈的搬迁仪式。以及住建部最新发文公告的，计划新增 100 万套货币化安置等形式的城中村改造和危旧房改造。

难道是新一轮的拆迁潮又来了吗？

近期上海拆迁的规模可不小。就拿上海这阵子最热闹的，东安一村、二村片区旧城区改建项目来说。

10 月 14 日启动正式签约，仅 5 天就实现了 99.95% 的超高签约比例。

10 月 18 日刚举行了集中搬迁仪式，速度不可谓不快。

更重要的是，这是上海有史以来最大的单地块旧改项目，位置在寸土寸金的内环。涉及到的旧改面积超过 31 万平方米，产证数量足足有 6057 个，一万五千余名居民。

此次征收的房屋最早建于 1956 年，已经快要逼近 70 年产权。面积从 7 平方到 160 多平方不等，大部分都是 40 平到 60 平的小户型。

大家最关心的动迁补偿标准，也不是一般的高。加上拆迁费、拆迁补贴等，综合下来每平米差不多要 15 万 / 平。

图源网络，仅供参考

有报道提到，最多的一位业主名下有 9 套房，总面积不足 560 平，分到了约 8200 万元的拆迁款，直接一夜暴富。

这波集中搬迁后，该项目将进行拆除工作，并展开超大规模的整体开发，预计拆迁总成本约 500 亿元，后续开发总投资约 700 亿元（包括土地款和资金成本）。

感叹完这一波泼天的富贵后，再来看看上海市规划和自然资源局最新批复的各区 2024-2026 年最新的国土资源利用计划方案。

图源：上海市规划和自然资源局

从公布的储备地块数量上看，徐汇区最多，一共有 103 块，是绝对的拆迁大户。其次是浦东新区 86 块、闵行区 53 块、嘉定区 35 块、虹口区 29 块、普陀区 23 块，还有静安区 19 块、长宁区 17 块以及黄浦区的 1 块。

本次的土地补偿费标准也有了明显提升，整体上调 42%。最高等级的补偿费从每亩 9.32 万元涨到了 13.23 万元，最低等级的也从每亩 5.75 万元涨到了 8.17 万元。

各项拆迁征收工作正在大刀阔斧地推进，投入的金额也是史无前例。

除浦东新区因面积大，预算最多外，徐汇、虹口、普陀等中心城区的旧改预算显著增加，远超去年同期水平。

数据来源网络，仅供参考

上海这几年城市更新的重点都在 " 两旧一村 " 改造，包括零星旧改、不成套旧住房改造和城中村改造，项目多、任务重，难怪拆迁预算要给足。

像徐汇区的动迁款数额，更是连续三年增长，足以看出它城市更新的力度和决心之大。

这么巨额的投入，当然会带来城市界面的进一步更新提升，更显著的结果就是有大量房票和购买力流入市场。

据不完全统计，上海 2020 年到 2023 年，连续四年拆了快 10 万户，八成以上都是货币补偿。

今年拆的户数也接近 3 万户。

来源网络，仅供参考

手拿几百万拆迁款的客户，不管是选择新房还是二手房，都会成为推动置换改善的一个动力。

像东安一村已经有业主上车了普陀的新房。

还有部分热点城市也在大力推动改造。

不止是上海，随手在网上刷了刷。看到很多城市的居民都在感叹，今年的城中村改造推进比以往顺利很多。

要知道，城中村改造的第一道 " 拦路虎 " 是征收，没有庞大资金支撑，进度极难推动。只要资金到位，那速度绝对不成问题。

就拿大家最感兴趣的成都 " 疑似大规模拆迁 " 的消息来说，成都今年征地规模到底有多大，对比往年的规模是否有变化？让我们从官方数据来一探究竟。

年初成都政府工作报告指出，将加快推进实施 70 个城中村改造项目。

4 月，"2024 年成都城中村改造项目机会清单 " 出炉，涉及 32 个项目 600 亿投资对外招标。

图源：成都淘房志

今年以来，标志项目正式实施的 " 征收土地公告 "，成都共发布了 1-8 号，集中在成华区龙潭街道和武侯区华兴、金花桥等街道，征地面积总计约 45 公顷。

" 补偿安置方案批复 " 的公告，今年则有 1-39 号，总计 298 公顷土地，约合 4470 亩。

到 2025 年，成都目标完成棚改 1 万户、城中村改造 6800 户。

市场的兴奋背后，确实有一些政策利好。川渝地区得到国家战略加持，有新一轮基建投资的背景。成都自身又正好赶上国土空间规划批复、城市更新启动的关键节点。

这一系列因素叠加下，让大家对成都的发展有了更高的期待。

再来看华中地区的省会城市武汉。

这两年共划分了 33 个城市更新单元，包括大汉口 14 个、大汉阳片 4 个、大武昌片 15 个。

今年多地进行土地预征收，有汉阳、经开汉南、新洲、黄陂，涉及到道路、住宅、商业用地。

其中，吴家田片城中村改造项目尤为引人注目，占地面积约 749.7 亩。预计总投资将达到 70 多亿元，属于长江新城较大规模的拆迁。

杭州今年的拆迁户也将超过 2 万户。江干区涉及 3100 多户，拱墅区也有 5000 多户，萧山区近 6000 户，下城区涉及住户 2400 多户。还有上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东的拆迁整治改造项目等。

据相关统计，部分城市今年的改造范围非常广泛。

资料来源网络，仅供参考

如此大规模的城市改造，资金从何而来？

从全国范围来看，截至 5 月 27 日，国开行今年发放的城中村改造专项借款就超过了 1000 亿元。涉及北京、上海、广州、武汉等 34 个城市的 376 个项目，支持建设安置房 100 万套，惠及村民、居民 53 万户。

图源：丁祖昱评楼市

专项借款由于成本低、期限长，大大缓解了各地政府在前期征收安置阶段的资金压力，帮助新一轮的城中村改造提速。

与此同时，现在的拆迁赔偿方式也在不断优化。上海、广州多地都对旧改征地补偿方案进行了改善，以更好地适应城市发展的需要，和满足被拆迁居民的需求。

一方面给拆迁户提供的房源选择更多样，不仅地理位置优越，交通便利。而且产品力有了很大改善，电梯、地下停车库都有配备。

上海现在甚至还有全精装交付的动迁房，完全按照远高于市场的标准在交付。

走到改造过后的街道上，你确实分不清这里到底是一个动迁房小区，还是一个商品房小区。

除了传统的货币补偿和产权调换外，有的地方的新标准还增加了综合补偿方式。

为什么最近这么多城市都爆出要拆迁？

新一轮拆迁影响到的不仅仅是拆迁户。对一个城市而言，拆迁势必会带来城市面貌的翻新。

从最新国家会议的政策方向来看，将通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造。

图源：国新办会议

很多超大城市背后其实都有大体量的城中村，不只是上海，深圳、广州都是如此。

从某种意义上来说，城中村是城市这么多年发展的见证者，也和房地产投资与需求息息相关。

当前新一轮房地产发展过程中，城中村改造工作将成为消化住房库存的重要动力。

此次明确提及货币化安置，和 2014 年的模式有较大相似性。相比房票安置，货币化安置在拆迁和去库存方面更具优势。在释放购买力和刺激流动性的双重影响下，将有巨量的购房需求被释放。

机构数据显示，未来 5 年，超大特大城市城中村改造预计带动 10 万亿元投资，对房地产市场形成有效支撑。平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有 4400 万平方米。

城中村改造有利于盘活存量资产，提升城市功能。

不光有城中村，还有危旧房。

也就是说，市中心那些房龄老旧的老破小、老破大，未来也有可能被拆迁。既能够为老旧小区提升居住环境，也是筹集保障性住房的重要方式。

对上海楼市来说，本身特质就是改善和置换客户占很大部分。

几个拆迁大区，黄浦、杨浦、虹口、徐汇的拆迁户一直都是主要购买力。

今年四五月的二手网签数据里，粗略估计有近 1/10 就是来自市区动迁户。

不可否认的是，全国的城镇化已经进入到了中后期，过了大拆大建的阶段。

上海像东安一村和二村这种大规模的拆迁小区，很难找出第二个。

现在各大城市更新的内容，更多是对现有的城市设施优化提升，是做存量优化工作。围绕中心城区做零星旧改，覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区。

新一轮的城中村改造，可能也不是大家想象中的 " 传统大招 "。更重要的是为构建房地产发展新模式、房地产长效机制，提供摸索经验和助力。