北京师范大学董藩：重新认识和肯定房地产业的支柱地位

■北京师范大学政府管理学院 董藩

从全球来看，房地产业在绝大部分国家都是支柱产业。这不仅是因为它对 GDP 增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用，更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件——土地开发的功能，也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统，更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。

1997 年亚洲金融危机后，中国房地产业获得了较快发展，在多个国民经济发展规划和国家级重要文件中，都承认了房地产业的支柱产业地位。但 2016 年后，因为房价上涨引起的舆论冲击以及实施紧缩性调控政策的需要，国家基本不再强调房地产业的支柱产业地位，相关文件也大多回避了这种说法，" 去房地产化 " 的倾向非常明显。

2021 年以来，房地产市场持续调整，对国民经济造成严重拖累。在此背景下，重新讨论房地产的产业性质，肯定它对国民经济稳定、健康发展的支撑作用，不仅是认识经济规律和当前经济形势的需要，也对推动房地产市场 " 止跌回稳 "，进而稳定中国经济有重大意义。

一、支柱产业的基本含义与特征

支柱产业是指在一国经济中占据重要地位，对国民经济起到重要支撑作用的产业。它不仅在 GDP 增长、就业、财政收入、技术进步等方面具有显著贡献，而且能够整合进而带动其他行业一起向前发展。支柱产业以及由其带动的产业体系的发展，通常表现为一国或一个地区经济增长的主要驱动力，对整个国民经济具备强大的辐射和带动效应。根据产业经济学的理论，支柱产业在经济发展中发挥着 " 发动机 " 作用。基于我的理解，支柱产业一般应具有如下五个特征：

第一，贡献度高。支柱产业对一国 GDP、财政收入、就业、出口收入等重要经济指标中的大多数，具有直接而且重要的贡献。

第二，带动性强。支柱产业的另一个重要特征就是具有强大的 " 产业关联效应 "。根据迈克尔 · 波特（Michael Porter）在《竞争优势》一书中提出的 " 钻石模型 " 理论，一个产业的发展能够通过供应链和产业链的联动带动相关行业，如基础设施、原材料和技术服务行业的发展。

第三，资本需求大。大部分支柱产业表现为资本密集型行业，对土地、机械、建筑和研发等方面会产生较强的投资拉动作用。

第四，对就业影响大。支柱产业不仅涉及自身的生产、服务、销售等多个环节，又通过产品生产和技术研发、支撑、应用，形成多层次、庞杂、绵长的产业链协同运转体系。这不仅意味着自身对劳动力产生的直接需求，也使整个产业链协同运转体系产生了大量不同的就业岗位，从而创造出众多直接和间接的就业机会。

第五，稳定性与抗风险能力强。支柱产业通常具有较强的稳定性和抗风险能力，能够在经济波动中保持相对平稳状态。在美国次贷危机期间，科技产业就通过创新活动，实现自我修复，使美国经济得以迅速复苏，表现出支柱产业对维护经济长期健康发展的功能。

二、房地产业作为支柱产业对经济发展的重大影响

人类经济活动聚集于城镇区域以来，城镇土地与房屋便成为社会财富的主要载体。进入现代社会后，房地产业的市场化、商品化程度进一步提高，其地位也越来越重要，已完全符合支柱产业的特征，并对国民经济持续发挥着关键而稳定的影响。

首先，房地产业对 GDP 产出贡献巨大。这一点大家都认可，但贡献率该怎样计算呢？通常直接按照增加值（房地产行业直接生产的价值）计算，但这很不科学，还必须考虑它对关联的多层次、网状、立体产业链的整合与带动作用，即投资乘数效应。因各国房地产产业链的完备程度差别巨大，该乘数效应的确不好计算。例如，中国内地建材产业体系发达、完备，房地产业对它的乘数效应很大；而在新加坡、新西兰及香港这些国家和地区，建材生产活动很少，甚至几乎不存在，房地产业对建材业的乘数效应就很弱。因此，大家看到的房地产业对 GDP 的贡献率，都是只考虑了房地产业增加值，被严重低估的。尽管如此，在大多数国家，其贡献率仍处于各产业前三名。以疫情之前、处于稳定增长状态的 2019 年为例，美国、英国、加拿大、澳大利亚房地产业的贡献率分别约为 13%、11%、12%、13%，其中在美国排名第一，高于制造业（11%）和金融保险业（7.8%），英、加、澳三国房地产业的产业贡献率也都排在前三位中。

其次，房地产业的发展也带动起巨大的资本需求。据联合国一项统计，自 1976 年以来，年度中用于建造房屋的投资占 GDP 的比率，各国一般处于 6%～12% 之间，新加坡甚至高达 12%～26%；所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的 50% 以上，其中用于住宅建设的投资一般占 GDP 的 3%～8%，占固定资产形成总值的 20%～30%。在美国，房地产投资占 GDP 的比率通常年份大约在 13%~14%%。加、澳、英三国的房地产投资占 GDP 的比率也相对较高，加拿大在近期的房地产投资热潮中，仅其中的住宅投资占 GDP 的比率就在 9% 以上。随着人口增长及需求增加，该比值还会上升。在中国，房地产投资占 GDP 的比率曾长期处于 15%~20% 之间。但近期受调控影响，呈现低迷状态。从微观上看，与一般商品相比，房地产不仅单价高，而且总价数额大。以中国为例，从单价来看，每平方米土地或房屋的价格，少则千元，多则几万元、十几万元，繁华地段商业地产常有 " 寸土寸金 " 之说。从总价上看，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建安工程造价就高达几百万元至上千万元，上亿元的也屡见不鲜。在中国，一些城市综合体的投资规模常高达几十亿元甚至上百亿元。巨大的投资规模使得房地产业成为典型的资本密集型产业。

再次，房地产业超强的产业关联性滋生出超强的就业创造力。中国现在有各类房地产相关企业约 220 万家，若平均每家有 10 人就业，就达 2200 万人。更重要的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业管理、旅游酒店、教育、健康医疗、文化娱乐、物流配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体性的产业关联网络，而这些行业各自又包含着复杂的产业链网络，都可细分成很多行业，涉及众多企业和经济活动，劳动力需求巨大。这种复杂、细密、立体的产业分工及协调运转体系，创造出大量、多专业、多工种、多层次的就业机会，估计在中国涉及上亿个就业岗位，由此不难理解房地产业用工与整个就业市场之间 " 一荣俱荣、一损俱损 " 关系。

最后，房地产相关税收在世界主要国家都是财政收入的重要来源。这些国家的房地产开发、经营都涉及企业税，类似于中国房地产开发公司、代理公司、策划公司等缴纳的各种税收，但房地产税收更大部分是个人与企业在交易、持有房地产时缴纳的税收。在美国，地方政府依赖持有环节的房地产税来支撑公共服务开支，该税种的征收按市值计算，税率因州和城市而不同，大约在 0.5%~2% 之间。房地产转让时，部分州和城市需缴纳转让税，税率在 0.1%~2% 之间。出售投资性物业时，需支付资本利得税，最高税率约为 20%。部分州仅对房地产税的依赖度就高达 50%。与房地产有关的交易与持有税收，在英国包括中央政府收取的印花税、资本利得税、增值税以及地方政府征收市政税；在加拿大包括房地产转让税、资本利得税和财产税；在澳大利亚则包括印花税、资本利得税和土地税。这些税种的含义、税率和计算方法在各国各不相同，但合计征缴数量都很大，是地方财政的最主要来源。

从多个角度均能推导出房地产业具有支柱产业地位这一结论。综合来看，在包括中国在内的几乎所有市场化国家，房地产业不仅在 GDP、就业和财政收入方面贡献领先，也是形成居民财富的主要来源，还通过带动产业链发展进一步支撑着国民经济运行。在国家经济安全和社会稳定管理中，与房地产市场有关的调控和管理事务从来都是极其重要的工作。

三、中国需要房地产业作为支柱产业，继续长期、稳定、健康发展

20 世纪 90 年代末 " 亚洲金融危机 " 之后，中国房地产业在规模上获得了快速发展。在大约 20 年的时间里，它总体上处于供需两旺的状态，表现出支柱产业的明确地位和全面特征，极大改善了全民的居住条件和全社会的办公、商业条件。但由于房价上涨带来了舆论压力，国家对房地产业的调控也不断强化，民间和学术界对其支柱产业地位也出现了强烈的否定倾向，" 支柱产业 " 的提法在文件中消失了。理论与实践都已证明，房地产业目前仍是中国的支柱产业，中国经济也需要它支撑着继续稳定、健康、可持续发展。

第一，从提振经济增长和稳定社会秩序方面看，需要房地产业继续发挥支撑作用。

房地产业通过绵长、复杂、多层次、立体化的产业链网络，把整个国民经济从不同层次、不同角度深度勾连、嵌合在一起。从这个意义上说，房地产业决定着国民经济的稳定性和发展质量。在正常状态下，房地产业贡献巨大，从前些年市场稳定发展时期的情况看，房地产业创造出上亿的直接、间接就业机会和 65% 左右的地方本级财政收入，以及决定着 30%-40% 的 GDP 的实现（包含乘数效应的影响）。当房地产投资与交易暴跌时，影响的不仅是行业本身，还通过产业关联，把整个国民经济拖入困境，GDP 产出大幅收缩，全社会可能因失业、收入下降、债务增加而陷入不稳定状态。近几年房地产市场的震荡与宏观经济景气度的衰减，充分验证了 " 房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰 " 的道理——这也是被世界各国发展实践充分证明的经济规律。从中国目前的情况看，只要房地产市场不能有效恢复、健康发展，很多人就找不到工作，并通过产业关联，使更多人失去工作或收入下降，各种违约会增加，信贷质量会下降，经济秩序受到威胁，治安会恶化，民间纠纷与冲突会大量增加。所以，没有房地产开发与交易秩序的恢复，保不住良好的经济与社会秩序。

第二，从稳定财富价值和恢复大众信心角度，需要房地产业继续发挥提振作用。

从财富积累看，许多国家房地产价值占该国总财富的一半左右或更高。英国曾有一项调查估计，房地产价值占该国总财富的比率高达 73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值大约占家庭财富的 7 成左右。从全社会看，以房价尚算稳定的 2021 年的数据推算，全国商品房销售均价为 10139 元 / 平方米，商品房交易面积 179433 万平方米，仅此一项当年交易对应的财产量就达约 18.19 万亿元。若把存量房都折价计算，全国房产财富规模至少有三四百万亿。全国城市与建制镇中未建造房屋的土地的价值还未包括在内。对这么基础性、巨量的资产，其价格涨跌不仅对政府的财政收入影响显著，而且对大众心态、投资与消费支出和社会秩序也具有重大影响：价格上涨会带来 " 财富效应 "，业主的净资产增加，投资与消费信心会增强，家庭支出上升，全社会的交易增加，进而对经济增长起到促进作用。反之，价格下跌则可能导致 " 资产缩水 "，甚至引发恐慌性抛售。业主会减少投资与消费，市场状况进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在失业、收入下降但还必须还月供的条件下，业主可能陷入生活困境甚至信心崩溃。所以，从稳定财富价值和提升大众信心角度看，确保房地产业稳定、健康发展，十分必要。

第三，只要经济存在波动，就需要实施宏观调控，而房地产业则是调控的重要着力点。

房地产业是资本密集型产业，且通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体化的产业链网络，对 GDP 增长、就业和财政收入的影响显著。一般说来，房地产业稳定增长时，整个国民经济增长也会比较稳定、健康；当房地产业快速增长时，往往产生较强的 " 乘数效应 "，使经济呈现繁荣景象；反之，若房地产市场下行，则会加重经济下行压力。因此，房地产业也就有了经济 " 稳定器 " 与 " 加速器 " 的功能，成为宏观调控的重要抓手和着力点。20 世纪 70 年代开始，美国就通过低利率等政策推动房地产市场繁荣，从而改善了就业与经济状况。但未把握好节奏，在 2008 年，由于按揭政策过松和次级贷款证券化等原因，引发了全球金融危机。而此后美国按揭贷款政策的收紧，又造成了房地产市场的衰退，进而拖累了经济的恢复。这次金融危机也波及中国，但中国通过调整财政政策和货币政策，刺激房地产交易和投资增长，有效扭转了经济下行趋势。这说明房地产政策在短期内对经济具有显著扩张与收缩作用，必需科学、灵活把握。在今后的经济调控中，特别是振兴经济时，仍需要房地产业作为着力点，发挥重要作用。

基于理论分析、行业发展状况和目前楼市的情况，还可从更多角度论述中国房地产业的支柱地位具有长期性这个判断。有些人认为中国的房地产供给已过剩，有些人认为中国的城市化过程已趋于结束，还有些人认为中国的人均居住面积已达到发达国家的天花板水平，从需求上难以支撑房地产业继续发展，因此，房地产业的支柱产业地位已难维持。房地产业的确不会再像高峰时期那样发展，但结构性的短缺需求、改善性需求和城市更新改造活动仍然存在，对应的投资需求仍很大。

（此文刊于中国房地产报 11 月 18 日 11 版 责任编辑 苏志勇）