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界面新闻编辑 | 李慎
进入2025年，不少出险房企走出债务困境的关键一步。
1月9日晚间，碧桂园（02007.HK）公布境外债务重组提案的关键条款，主要解决碧桂园现有债券债务、现有银团贷款债务以及由碧桂园借入或担保的若干其他贷款融资下的境外债务。
碧桂园称，如果重组提案得到落实，碧桂园集团将可以实现大幅去杠杆化，目标是减少境外债务最多116亿美元。据碧桂园透露，目前已与7家银行组成的协调委员会达成共识，7家银行持有的债务金额约为17.28亿美元。
中指研究院企业研究总监刘水认为，债务重组完成只是走出债务危机的第一步，碧桂园仍需要充分改善经营基本面。9月底支持政策落地后，核心城市市场销售有所加快，企业应把握好政策窗口期，提高项目产品力，加大营销力度。
另外，或可与政府部门积极对接土地调规、退地换地政策，回笼资金或换仓促进去化。
不过，该方案仅为初步提案，截至目前，碧桂园与专案小组、协调委员会及其他债权人仍在磋商重组提案的条款，各方尚未就重组提案订立任何具有法律约束力的协议。
五大选项，目标减债116亿美元
根据公告，碧桂园此次重组提案的关键条款显示，重组提案拟给予范围内债务的持有人/贷款人（统称“债权人”）五个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据及/或贷款融资。
具体而言，选项1为现金回购，最少实现90%本金削减；选项2为强制性可转换债券，即100%股权化；选项3涵盖强制性可转换债券和替换部分新债券，实现67%股权化；选项4为替换新债券并削减本金35%；选项5为全数替换为新债券，此项提供给不进行本金削减的债权人。
具体目标是，最多减少债务116亿美元，债务到期时间延长至最多 11.5 年。以及加权平均借贷成本从重组前的每年约 6% 降低至重组后的每年约 2%。
不同选项将对应不同的债务久期，整体而言，重组后的新债务期限将为介于7.5年至11.5年之间。同时，债务利率也会因为选项不同而有所区别。
除此之外，碧桂园在公告中还透露了其控股股东的支持措施。
碧桂园公告显示，该公司的控股股东正在考虑将本集团未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为该公司或附属公司的股份，具体条款有待协定。
对于该方案，有知情人士称，目前碧桂园已收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，重组的基调是股东和境外债务人共渡难关。首先是债务人同意将债务到期时间延长至最多11.5年，且债务加权平均利率从之前的6%降低至约2%；其次是将11亿美元的股东贷款转换为该公司或附属公司的股份，且近年来卖掉该卖的项目和股权，以彰显股东渡过难关的决心。
李宇嘉表示，从2021年下半年以来，经过三年半的调整，房地产市场降幅收窄，一二手房加总的交易量已稳定在14亿-15亿平方米。一线城市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰。
“对企业来讲，在保交房、加强资金监管的情况下，碧桂园在各地的项目，特别是三四线、县域的受欢迎程度依然较高。这时候，对于债务人来讲，不能倒在黎明前，最优选择就是和企业共渡难关，等待市场和企业价值的修复。”
就境外债务而言，截至2023年12月31日，碧桂园境外应占有息负债总额(不包括应计利息)约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。
在碧桂园看来，境外债务重组工作启动一年多，此次推出的重组方案将使得公司有权选择实物支付利息（即发行额外的新债务工具代替现金付息），给予了公司一定的空间，以确保公司可在尽可能最大化资产价值的前提下完成重组后境外债务的偿付义务。
据此，碧桂园将拥有更具可持续性的资本结构，使其能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实其认为最有潜力为所有利益相关者实现价值最大化的业务及资产出售策略。
出险房企化债走出加速度
2025年以来，出险房企积极自救，其债务重组工作在新的一年进展加速。
除碧桂园之外，1月10日，龙光集团(3380.HK)也发布境外整体债务重组的最新进展公告，公司与现有票据持有人组成的债权人小组已就整体重组方案达成一致，并且订立了日期为2025年1月8日的债权人支持协议("整体CSA")。
这意味着龙光境外整体债务重组迎来重要里程碑，取得了重大关键性进展，将加快推动其他债权人签署CSA，有利于促进境外整体债务重组的尽快完成。
据了解，龙光的重组方案提供了现金收购、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共计四个选项，让各债权人按其偏好及需求作出选择。整体来看，龙光控股境外债留债额约为24.19亿美元，综合削债比例超过70%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，龙光境外偿债资源包含现金、境外项目和股票等，是已公告重组方案的同行中境外资源价值较高的房企，偿付资源确定性高。近期，多个房企加快重组进度，龙光集团重组成功后，公司债务负担减少和业务可以持续稳定经营，估值亦有望进一步提升。
而且，在沟通过程中，也有不少债权人明确表示支持龙光债务重组方案。
某出险房企内部人士告诉界面新闻，2023年是大部分出险房企均陆续推出第一版重组方案，彼时百强房企全年销售总额为62791亿元，2024年TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，出险房企销售跌幅更甚。因此，当时基于销售情况所作出的现金流预测将无法支撑后续偿付计划。
“从资产角度来说，在市场下行期，原本可以作为债务重组抵押，或处置后偿债的资产价值缩水，使得房企在债务重组过程中需要通过削减更多的债务本金来平衡资产价值与债务之间的关系，从而提高削债比例。”上述人士表示。
这也是龙光、碧桂园等房企的境外债重组方案削债比例达70%及以上的重要原因，不削债房企生存会更艰难。
“当前，房企整体纾困进入关键时刻，债务人积极自救，债权人预期调整并根据实际情况做出让步是化债成功的关键。”同策研究院研究总监宋红卫告诉界面新闻，当下只要房企重组方案有诚意，债权人通常都会给予支持。相较于方案本身，债权人对债务重组完成的时间更加关心。
上述房企人士认为，销售回款及资产处置是出险房企未来实施境外债务重组方案中偿付部分的重要资金来源。
克而瑞数据显示，2024年12月，得益于政策利好提振信心叠加年末房企业绩冲刺，新房供求“翘尾”收官。碧桂园积极推进有效销售，12月销售业绩环比录得一定幅度上涨。2024年1月至11月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约437.5亿元。
接下来，碧桂园要做的是，继续与债权人进行积极及建设性的对话，以在切实可行的情况下尽快落实重组提案的条款。
